Syarat dan Alur AJB Tanah dan Bangunan, Termasuk Pajaknya

Syarat AJB tanah dan bangunan dapat diringkas menjadi tiga: penjual berhak menjual (termasuk persetujuan pasangan bila tanah itu harta bersama), objeknya bersih dan datanya sesuai dengan catatan Kantor Pertanahan, serta pajak penjual dan pembeli sudah dibayar sebelum akta ditandatangani di hadapan PPAT. Setelah AJB ditandatangani, PPAT mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan agar sertifikat beralih ke nama pembeli.

Apa itu AJB dan mengapa dibuat di hadapan PPAT

AJB (akta jual beli) adalah akta PPAT yang membuktikan jual beli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah menentukan bahwa peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT. Kuitansi atau perjanjian di bawah tangan tidak cukup untuk membalik nama sertifikat. Perbedaan bentuk akta ini dijelaskan di artikel akta otentik dan surat di bawah tangan.

PPAT hanya berwenang membuat akta untuk tanah yang terletak di daerah kerjanya (Pasal 4 PP 37/1998).

Syarat AJB yang harus terpenuhi sebelum penandatanganan

• Penjual adalah pemegang hak yang namanya tercantum di sertifikat. Jika pemegang hak sudah meninggal, peralihan karena pewarisan didaftarkan lebih dahulu atau bersamaan (lihat surat keterangan waris), dan seluruh ahli waris bertindak bersama sebagai penjual.
• Persetujuan suami atau istri jika tanah termasuk harta bersama (Pasal 36 UU 1/1974), kecuali ada perjanjian kawin yang memisahkan harta.
• Pembeli memenuhi syarat sebagai pemegang hak. Hak milik, misalnya, hanya dapat dipunyai warga negara Indonesia dan badan hukum yang ditetapkan pemerintah (Pasal 21 UUPA).
• Data sertifikat sesuai dengan data elektronik Kantor Pertanahan, dan objek tidak dalam sengketa. PPAT wajib memastikan hal ini sebelum membuat akta (Pasal 97 Permen ATR/BPN 3/1997 sebagaimana diubah Permen ATR/BPN 16/2021).
• Tidak ada blokir atau sita. Jika tanah masih dijaminkan ke bank, umumnya hak tanggungan dihapus (roya) lebih dahulu, atau ada persetujuan tertulis dari bank (Pasal 104A Permen ATR/BPN 16/2021). Lihat APHT dan SKMHT.
• PBB sudah dilunasi, dan PPh serta BPHTB sudah dibayar dan divalidasi.
• Para pihak hadir sendiri atau diwakili kuasa yang sah. PPAT wajib menolak membuat akta yang didasarkan pada kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisi pemindahan hak (Pasal 39 PP 24/1997).

Dokumen yang perlu disiapkan

Penjual

• KTP dan kartu keluarga; NIK berfungsi sebagai NPWP bagi orang pribadi penduduk
• Akta nikah, akta cerai, atau akta kematian pasangan, sesuai keadaannya; perjanjian kawin jika ada
• Sertifikat asli, atau salinan resmi/akses sertifikat elektronik
• SPPT PBB dan bukti pelunasannya
• PBG atau IMB, jika ada
• Bukti setor PPh yang sudah diteliti oleh Kantor Pelayanan Pajak
• Untuk badan hukum: anggaran dasar dan persetujuan organ perseroan yang disyaratkan

Pembeli

• KTP dan kartu keluarga
• Akta nikah, untuk mencatat status perkawinan dengan benar
• Bukti pembayaran BPHTB yang sudah divalidasi pemerintah daerah

Pajak jual beli: PPh penjual dan BPHTB pembeli

PPh penjual. Tarifnya 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan (Pasal 2 PP 34/2016). Untuk jual beli antarpihak tanpa hubungan istimewa, nilainya adalah yang sesungguhnya diterima. Jika ada hubungan istimewa, dipakai nilai yang seharusnya diterima. PPh disetor sendiri oleh penjual sebelum akta ditandatangani, dan PPAT hanya boleh menandatangani akta setelah menerima bukti setor yang sudah diteliti KPP (Pasal 3 ayat (5) PP 34/2016). Tarif 1% berlaku untuk rumah sederhana yang dijual pengusaha properti. Pengecualian, misalnya bagi orang pribadi berpenghasilan di bawah PTKP yang menjual dengan nilai di bawah Rp60 juta, diberikan melalui surat keterangan bebas (Pasal 200 PMK 81/2024).

BPHTB pembeli. Rumusnya:

BPHTB = tarif × (NPOP − NPOPTKP)

NPOP adalah harga transaksi; dalam praktik, jika lebih rendah dari NJOP PBB, yang dipakai NJOP. UU 1/2022 (UU HKPD) menetapkan tarif paling tinggi 5% dan NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan pertama wajib pajak di daerah itu. Angka pastinya diatur peraturan daerah. Untuk objek di Jakarta, Perda DKI Jakarta 1/2024 menetapkan tarif 5% dan NPOPTKP Rp250 juta. Pemerintah provinsi juga memberikan pengurangan untuk kriteria tertentu, misalnya rumah pertama.

Contoh (objek di Jakarta, harga Rp2 miliar, para pihak tanpa hubungan istimewa, perolehan pertama pembeli di Jakarta, tanpa pengurangan):

• PPh penjual: 2,5% × Rp2.000.000.000 = Rp50.000.000
• BPHTB pembeli: 5% × (Rp2.000.000.000 − Rp250.000.000) = Rp87.500.000

Menurut Pasal 49 UU HKPD, BPHTB jual beli terutang sejak PPJB ditandatangani; uji materi atas ketentuan ini ditolak Mahkamah Konstitusi dalam Putusan 117/PUU-XXI/2023. Jika tidak ada PPJB, BPHTB terutang saat AJB. Selain pajak, ada PNBP pendaftaran di Kantor Pertanahan.

Alur AJB dari pengecekan sampai balik nama

1. Penjual dan pembeli menyepakati harga dan syarat. Bila AJB belum dapat dibuat, para pihak dapat membuat PPJB lebih dahulu.
2. Dokumen diserahkan kepada PPAT, yang melakukan pengecekan sertifikat melalui layanan informasi pertanahan elektronik.
3. Pajak dihitung. Penjual menyetor PPh dan mengajukan penelitian bukti setor ke KPP; pembeli membayar BPHTB dan memintakan validasi ke pemerintah daerah.
4. Para pihak, termasuk pasangan yang memberi persetujuan, hadir di hadapan PPAT dengan dua orang saksi (Pasal 38 PP 24/1997). PPAT membacakan dan menjelaskan isi akta, lalu akta ditandatangani.
5. Paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan, PPAT menyampaikan akta dan dokumennya ke Kantor Pertanahan secara elektronik, serta memberi tahu para pihak (Pasal 40 PP 24/1997; Pasal 25 Permen ATR/BPN 3/2023).
6. Setelah ada notifikasi, pembeli atau kuasanya menyampaikan permohonan pendaftaran dan membayar biaya pelayanan (Pasal 28 Permen ATR/BPN 3/2023).
7. Kantor Pertanahan mencatat peralihan dan menerbitkan sertifikat atas nama pembeli, kini dalam bentuk sertifikat elektronik.

Pertanyaan yang sering diajukan