APHT dan SKMHT: Hak Tanggungan saat Mengambil KPR

APHT (akta pemberian hak tanggungan) adalah akta PPAT yang membebankan hak tanggungan atas rumah atau tanah sebagai jaminan kredit, termasuk KPR. Jika APHT belum dapat dibuat, misalnya karena sertifikat belum atas nama debitor, pemilik memberi kuasa kepada bank melalui SKMHT (surat kuasa membebankan hak tanggungan) untuk membuat APHT kemudian. Setelah APHT didaftarkan, bank memiliki kedudukan yang diutamakan atas rumah tersebut sampai kredit lunas dan hak tanggungan dihapus (roya).

Hak tanggungan dalam KPR: apa artinya bagi debitor

Hak tanggungan diatur dalam UU 4/1996. Bagi debitor, ada beberapa hal yang perlu dipahami:

• Rumah tetap milik debitor. Sertifikat tetap atas nama debitor; hak tanggungan dicatat pada buku tanah dan sertifikatnya.
• Bank diutamakan. Jika debitor cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama berhak menjual objek melalui pelelangan umum atas kekuasaannya sendiri dan mengambil pelunasan lebih dahulu dari kreditor lain (Pasal 6 dan 20).
• Kekuatan eksekutorial. Sertifikat hak tanggungan memuat irah-irah "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA" (Pasal 14).
• Mengikuti objek. Hak tanggungan tetap melekat walaupun rumah berpindah tangan, sehingga penjualan rumah yang masih dijaminkan memerlukan persetujuan bank.

APHT: isi dan cara penandatanganannya

Pemberian hak tanggungan didahului janji dalam perjanjian kredit, lalu dilakukan dengan APHT yang dibuat PPAT (Pasal 10). APHT wajib memuat identitas pemberi dan pemegang hak tanggungan, utang yang dijamin, nilai tanggungan, dan uraian objek (Pasal 11 ayat (1)). APHT juga dapat memuat janji-janji, misalnya pembatasan untuk menyewakan objek atau kewajiban mengasuransikannya (Pasal 11 ayat (2)).

Dua istilah yang sering muncul:

• Nilai tanggungan: batas jumlah yang dijamin, yang sering ditetapkan lebih tinggi dari pokok kredit untuk menampung bunga dan biaya.
• Peringkat: urutan hak tanggungan jika satu objek dijaminkan kepada lebih dari satu kreditor (Pasal 5).

Untuk rumah seken, AJB dan APHT lazim ditandatangani pada hari yang sama. Hal ini dimungkinkan karena kewenangan pemberi hak tanggungan cukup ada pada saat pendaftaran hak tanggungan (Pasal 8 ayat (2)), sehingga AJB didaftarkan lebih dahulu, baru kemudian hak tanggungan. Alur AJB dijelaskan di syarat AJB tanah dan bangunan.

SKMHT: kapan dipakai dan batas waktunya

SKMHT dipakai ketika pemilik tidak dapat hadir atau APHT belum dapat dibuat, misalnya sertifikat masih atas nama pengembang, sedang dipecah, atau sedang dibalik nama. Menurut Pasal 15 UU 4/1996, SKMHT:

• wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT;
• hanya berisi kuasa untuk membebankan hak tanggungan, tanpa kuasa lain dan tanpa hak substitusi;
• menyebut jelas objek, jumlah utang, serta identitas kreditor dan debitor;
• tidak dapat ditarik kembali dan tidak berakhir kecuali karena telah digunakan atau habis jangka waktunya.

Batas waktunya: untuk tanah yang sudah terdaftar, SKMHT harus diikuti APHT paling lambat satu bulan; untuk tanah yang belum terdaftar, tiga bulan. Jika lewat, SKMHT batal demi hukum (Pasal 15 ayat (3), (4), (6)).

Pengecualiannya diatur Permen ATR/BPN 22/2017. SKMHT berlaku sampai berakhirnya perjanjian kredit untuk, antara lain, kredit usaha mikro dan kecil, serta kredit kepemilikan atau perbaikan rumah inti, rumah sederhana, atau rumah susun dengan luas tanah paling luas 200 m² dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m². Banyak KPR di kota besar melampaui batas luas ini, sehingga tetap terikat batas satu atau tiga bulan.

Pendaftaran hak tanggungan secara elektronik

Sejak 2020, layanan hak tanggungan dilaksanakan secara elektronik (HT-el) berdasarkan Permen ATR/BPN 5/2020:

1. Bank sebagai kreditor mengajukan permohonan melalui sistem HT-el.
2. PPAT menyampaikan APHT dan dokumen persyaratan secara elektronik paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan (Pasal 13 ayat (2) UU 4/1996; Pasal 114 Permen ATR/BPN 3/1997 sebagaimana diubah Permen ATR/BPN 16/2021).
3. Kantor Pertanahan memeriksa dan menerbitkan sertifikat hak tanggungan elektronik paling lama tujuh hari kalender setelah dokumen dinyatakan memenuhi syarat.

Hak tanggungan lahir pada tanggal buku tanah hak tanggungan, yaitu hari ketujuh setelah surat-surat yang diperlukan diterima lengkap (Pasal 13 ayat (4)–(5) UU 4/1996). Pada sertifikat elektronik, pembebanan ini tercatat sebagai blok data baru pada buku tanah elektronik.

Setelah KPR lunas: roya

Hak tanggungan hapus karena utangnya lunas (Pasal 18). Namun, catatannya di buku tanah tidak hilang dengan sendirinya; perlu dicoret melalui roya (Pasal 22). Setelah pelunasan, bank menerbitkan surat keterangan lunas dan pernyataan bahwa hak tanggungan hapus. Penghapusan kemudian diproses melalui layanan HT-el.

Dokumen yang perlu disiapkan

Debitor sebagai pemberi hak tanggungan

• KTP dan kartu keluarga
• Akta nikah, serta persetujuan pasangan bila rumah merupakan harta bersama (Pasal 36 UU 1/1974); perjanjian kawin jika ada
• Sertifikat asli, atau akses/salinan resmi sertifikat elektronik
• SPPT PBB dan bukti pelunasannya
• Perjanjian kredit dengan bank

Bank sebagai pemegang hak tanggungan

• Identitas dan dokumen kewenangan wakil bank yang hadir, misalnya surat kuasa direksi

Pertanyaan yang sering diajukan