Membagi Tanah Warisan dengan APHB

APHB (akta pembagian hak bersama) adalah akta PPAT yang membagi tanah milik bersama menjadi milik masing-masing pemegang hak, misalnya tanah warisan yang terdaftar atas nama semua ahli waris dialihkan menjadi milik satu ahli waris saja. APHB ditandatangani seluruh pemegang hak bersama di hadapan PPAT, lalu didaftarkan ke Kantor Pertanahan agar sertifikat baru terbit atas nama penerima bagian.

Kapan APHB dipakai

APHB diatur dalam Pasal 51 PP 24/1997 dan termasuk akta yang dibuat PPAT menurut Pasal 2 PP 37/1998. Dalam urusan warisan, APHB dipakai antara lain ketika:

• satu bidang tanah warisan akan menjadi milik satu ahli waris, sementara ahli waris lain mendapat bagian dari harta lain;
• satu bidang dipecah lebih dahulu, lalu setiap bagian menjadi milik ahli waris yang berbeda;
• beberapa bidang dibagi, misalnya bidang pertama untuk anak sulung dan bidang kedua untuk anak bungsu.

APHB juga dapat dipakai untuk pemilikan bersama di luar warisan, misalnya tanah yang dibeli bersama oleh beberapa orang.

Dua jalan membagi tanah warisan

Pasal 111 Permen ATR/BPN 3/1997, sebagaimana diubah Permen ATR/BPN 16/2021, membuka dua jalan.

Jalan pertama: akta pembagian waris saat turun waris. Jika pada waktu mendaftarkan peralihan karena pewarisan sudah ada akta pembagian waris yang menyatakan tanah tertentu jatuh kepada satu orang, tanah itu dicatat langsung atas nama ahli waris tersebut (ayat (5)). Akta pembagian waris dapat dibuat di bawah tangan oleh semua ahli waris dengan disaksikan dua orang saksi, atau dengan akta notaris (ayat (3)).

Jalan kedua: turun waris bersama, lalu APHB. Jika belum ada pembagian, tanah didaftarkan atas nama semua ahli waris sebagai pemilikan bersama, dan pembagian selanjutnya dilakukan melalui pembagian hak bersama (ayat (4)). Inilah tempat APHB.

Pilihan jalan bergantung pada kapan para ahli waris mencapai kesepakatan, jumlah bidang, dan perlakuan pajaknya.

Alur APHB untuk tanah warisan

1. Menyiapkan surat keterangan waris yang menyebutkan siapa saja ahli warisnya. Lihat surat keterangan waris.
2. Mendaftarkan peralihan karena pewarisan (turun waris) ke Kantor Pertanahan dengan sertifikat, surat kematian, surat keterangan waris, dan identitas ahli waris. Pada tahap ini dibayar BPHTB waris dan diurus surat keterangan bebas PPh waris.
3. Menyepakati pembagian. Jika bidang akan dipecah, pengukuran dan pemecahan dilakukan lebih dahulu.
4. Pengecekan sertifikat dan pajak oleh PPAT untuk APHB.
5. Penandatanganan APHB di hadapan PPAT oleh seluruh pemegang hak bersama, sendiri atau melalui kuasa, dengan dua orang saksi.
6. Pendaftaran oleh PPAT ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan.
7. Sertifikat baru terbit atas nama penerima, dalam bentuk sertifikat elektronik.

Pajak dalam pembagian tanah warisan

Pada saat turun waris. Warisan bukan objek PPh (Pasal 4 ayat (3) UU PPh sebagaimana diubah UU HPP; Pasal 6 huruf d PP 34/2016). Untuk tanah, pengecualian ini dibuktikan dengan surat keterangan bebas (SKB) PPh waris. Menurut PER-8/PJ/2025, SKB diberikan jika tanah tersebut sudah dilaporkan dalam SPT pewaris, kecuali penghasilan pewaris di bawah PTKP.

Waris tetap merupakan objek BPHTB, yang terutang pada tanggal ahli waris mendaftarkan peralihan haknya (Pasal 49 UU 1/2022). NPOPTKP untuk waris kepada keluarga sedarah garis lurus satu derajat, termasuk suami atau istri, paling sedikit Rp300 juta. Untuk objek di Jakarta, NPOPTKP waris Rp1 miliar (Perda DKI Jakarta 1/2024), dan pemerintah provinsi memberikan pengurangan 50% secara jabatan.

Pada saat APHB. UU 1/2022 memasukkan "pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan" sebagai objek BPHTB. Dalam praktik, yang dipersoalkan biasanya bagian yang diterima seorang ahli waris melebihi porsi awalnya, karena bagian itu berpindah dari ahli waris lain. Untuk PPh, Direktorat Jenderal Pajak pernah menegaskan bahwa pembagian warisan melalui APHB dapat dikecualikan dengan SKB, tetapi bagian yang beralih kepada pihak di luar keluarga sedarah garis lurus satu derajat dapat terutang PPh.

Jika seorang ahli waris membayar uang pengganti kepada ahli waris lain, transaksi itu dapat dinilai sebagai jual beli atas bagian tersebut, dengan akibat pajak yang berbeda. Hal ini sebaiknya dibicarakan sejak awal.

Jika ada ahli waris di bawah umur, di luar negeri, atau belum sepakat

• Di bawah umur. Anak diwakili orang tua atau walinya. Karena orang tua tidak boleh memindahkan hak atas barang tetap milik anak yang belum 18 tahun kecuali kepentingan anak menghendakinya (Pasal 48 UU 1/1974), dalam praktik diperlukan penetapan pengadilan sebelum APHB.
• Di luar negeri. Ahli waris dapat memberi kuasa yang dibuat di hadapan notaris setempat atau perwakilan RI. Dokumen dari luar negeri perlu dilegalisasi atau diberi apostille agar dapat dipakai di Indonesia. Lihat layanan dokumen luar negeri.
• Belum sepakat. APHB memerlukan persetujuan seluruh pemegang hak bersama. Jika kesepakatan tidak tercapai, para pihak dapat menempuh musyawarah atau mediasi, dan pada akhirnya gugatan pembagian waris ke pengadilan.

Dokumen yang perlu disiapkan

• Sertifikat yang sudah terdaftar atas nama para ahli waris, atau sertifikat atas nama pewaris bila turun waris diproses bersamaan
• Surat keterangan waris dan akta kematian pewaris
• KTP, kartu keluarga, dan akta nikah setiap ahli waris
• SPPT PBB dan bukti pelunasannya
• Bukti pembayaran BPHTB dan SKB PPh, sesuai tahapnya
• Surat kuasa bagi ahli waris yang diwakili, dan penetapan pengadilan bila ada ahli waris di bawah umur

Harta warisan termasuk harta bawaan masing-masing ahli waris (Pasal 35 ayat (2) UU 1/1974), sehingga persetujuan pasangan ahli waris pada prinsipnya tidak diperlukan.

Pertanyaan yang sering diajukan