Perbedaan PPJB dan AJB terletak pada akibat hukumnya. PPJB (perjanjian pengikatan jual beli) adalah perjanjian pendahuluan yang mengikat penjual untuk menjual dan pembeli untuk membeli di kemudian hari, sedangkan AJB (akta jual beli) adalah akta PPAT yang menjadi dasar pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan. Dengan PPJB, sertifikat belum dapat dibalik nama; dengan AJB, bisa.
Perbedaan PPJB dan AJB secara ringkas
| Aspek | PPJB | AJB |
|---|---|---|
| Sifat | Perjanjian pendahuluan, berisi janji dan syarat | Akta peralihan hak atas tanah |
| Dibuat oleh | Notaris (akta notaris) atau para pihak; PPJB pengembang dibuat di hadapan notaris | PPAT |
| Dasar hukum | KUHPerdata Buku III; untuk pengembang juga UU Perumahan dan PP 12/2021 | Pasal 37 PP 24/1997 |
| Hak atas tanah | Belum beralih | Beralih setelah didaftar |
| Dasar balik nama | Tidak | Ya |
| Pajak | Dapat menimbulkan PPh dan BPHTB sejak PPJB | PPh dan BPHTB harus lunas sebelum akta ditandatangani |
Kapan PPJB dipakai
PPJB tidak wajib. Ia dipakai ketika para pihak sudah sepakat tetapi AJB belum dapat dibuat, misalnya karena:
- sertifikat sedang diproses, seperti pemecahan bidang, peningkatan hak, atau balik nama dari pewaris kepada ahli waris;
- harga dibayar bertahap atau menunggu pencairan KPR;
- tanah masih dijaminkan ke bank dan menunggu roya;
- rumah atau apartemen dibeli dari pengembang saat masih dibangun;
- dokumen atau pembayaran pajak belum lengkap.
PPJB yang baik memuat objek secara jelas, harga dan jadwal pembayaran, syarat yang harus dipenuhi sebelum AJB, batas waktu, siapa menanggung pajak dan biaya, serta akibat jika salah satu pihak tidak memenuhi janjinya.
PPJB lunas dan PPJB belum lunas
PPJB belum lunas dibuat ketika harga belum dibayar penuh. Isinya terutama janji: jadwal pembayaran, syarat batal, dan sanksi.
PPJB lunas dibuat ketika harga sudah dibayar penuh, tetapi AJB masih menunggu syarat formal. PPJB lunas di hadapan notaris biasanya disertai kuasa dari penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB atas nama penjual setelah syaratnya terpenuhi. Dalam praktik, kuasa seperti ini dipandang berbeda dengan kuasa mutlak yang berdiri sendiri, yang dilarang menjadi dasar akta PPAT (Pasal 39 ayat (1) huruf d PP 24/1997), karena ia merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian yang harganya sudah lunas.
Rumusan Kamar Perdata dalam SEMA 4/2016 menyatakan peralihan hak berdasarkan PPJB secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas, menguasai objek, dan beriktikad baik. Rumusan ini menjadi pedoman hakim dalam sengketa, tetapi tidak menggantikan AJB untuk keperluan pendaftaran. Sertifikat tetap baru beralih setelah AJB didaftarkan.
PPJB dengan pengembang
Untuk rumah dan rumah susun yang dipasarkan pengembang, PP 12/2021 (perubahan PP 14/2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan) memberi aturan khusus:
- PPJB dibuat di hadapan notaris.
- PPJB baru dapat dibuat setelah ada kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, persetujuan bangunan gedung (PBG), ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20% (Pasal 22 ayat (5)).
- Isi minimal PPJB antara lain identitas para pihak, uraian objek, harga dan cara pembayaran, jaminan pengembang, waktu serah terima, pemeliharaan, pengalihan hak, pembatalan, dan penyelesaian sengketa.
- PP ini juga mengatur pengembalian pembayaran bila pembelian batal, dengan ketentuan berbeda menurut pihak mana yang lalai.
Bagi pembeli, syarat-syarat ini layak diperiksa sebelum menandatangani. Bagi pengembang, memenuhinya mengurangi risiko sengketa di kemudian hari.
Pajak pada PPJB dan AJB
PPh. PP 34/2016 menjadikan penghasilan dari pengalihan hak maupun dari PPJB sebagai objek PPh final dengan tarif yang sama, umumnya 2,5%. Bagi pengembang, PPh terutang setiap kali menerima pembayaran, termasuk uang muka, dan disetor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya (Pasal 3 ayat (2)–(4)). Jika pembeli dalam PPJB diganti melalui adendum, pembeli lama wajib menyetor PPh atas penghasilannya sebelum penjual menandatangani perubahan itu (Pasal 5).
BPHTB. Pasal 49 huruf a UU 1/2022 (UU HKPD) menetapkan BPHTB jual beli terutang sejak PPJB dibuat dan ditandatangani. Mahkamah Konstitusi menolak permohonan uji materi atas ketentuan ini dalam Putusan 117/PUU-XXI/2023. Karena itu, pembeli perlu memperhitungkan BPHTB sejak tahap PPJB. Cara menghitungnya dijelaskan di artikel syarat AJB tanah dan bangunan.
Dari PPJB ke AJB
- Syarat dalam PPJB dipenuhi, misalnya sertifikat pecahan terbit, roya selesai, atau harga lunas.
- PPAT mengecek sertifikat dan memastikan pajak sudah dibayar dan divalidasi.
- Penjual dan pembeli menandatangani AJB di hadapan PPAT dan dua orang saksi. Jika ada kuasa dalam PPJB lunas, pembeli dapat bertindak untuk dirinya sendiri dan sebagai kuasa penjual.
- PPAT mendaftarkan AJB ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan.
Dasar hukum
- KUHPerdata: Pasal 1313, 1318, 1320, 1338, 1457–1458, 1813
- UU 1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana diubah UU 6/2023: Pasal 42
- UU 20/2011 tentang Rumah Susun
- PP 14/2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman sebagaimana diubah PP 12/2021
- PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah: Pasal 37–40
- Permen ATR/BPN 3/2023: Pasal 31
- PP 34/2016 tentang PPh atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dan PPJB
- UU 1/2022 tentang HKPD: Pasal 49; PP 35/2023
- SEMA 4/2016 (Rumusan Kamar Perdata)
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah PPJB bisa menjadi bukti kepemilikan?
Tidak. PPJB membuktikan adanya perjanjian dan hak pembeli untuk menuntut dibuatnya AJB. Bukti kepemilikan hak atas tanah tetap sertifikat atas nama pembeli, yang diterbitkan setelah AJB didaftarkan.
Apakah PPJB harus dibuat oleh notaris?
Untuk jual beli antarperorangan, undang-undang tidak mewajibkannya. PPJB dalam bentuk akta notaris memberi kepastian tanggal dan kekuatan pembuktian yang sempurna. Untuk PPJB dengan pengembang, PP 12/2021 mengaturnya dibuat di hadapan notaris.
Bisakah PPJB dicatat di sertifikat?
Permen ATR/BPN 3/2023 menyebut pencatatan PPJB sebagai salah satu catatan yang dapat dibuat pada buku tanah elektronik. Catatan ini memberi tahu pihak lain bahwa tanah sudah terikat perjanjian.
Bagaimana jika penjual meninggal sebelum AJB?
Perjanjian pada prinsipnya juga mengikat ahli waris (Pasal 1318 KUHPerdata). Namun, pemberian kuasa umumnya berakhir karena meninggalnya pemberi kuasa (Pasal 1813 KUHPerdata), kecuali diperjanjikan lain. Dalam praktik, AJB kemudian melibatkan para ahli waris yang dibuktikan dengan surat keterangan waris.
Isi PPJB dan AJB bergantung pada keadaan para pihak. Untuk membicarakan rancangan yang sedang Anda siapkan, Anda dapat menjadwalkan pertemuan dengan kantor kami.