Sertifikat Tanah Elektronik: Apa yang Berubah bagi Pemilik

Sertifikat tanah elektronik (Sertipikat-el) adalah tanda bukti hak atas tanah yang diterbitkan Kementerian ATR/BPN dalam bentuk dokumen elektronik dan disahkan dengan tanda tangan elektronik. Bagi pemilik, sertifikat kertas yang sudah dipegang tetap berlaku. Sertifikat itu baru diganti dengan versi elektronik ketika ada layanan pendaftaran, seperti jual beli, hibah, waris, atau hak tanggungan, atau ketika pemilik sendiri meminta alih media.

Apa itu sertifikat tanah elektronik

Dasar hukumnya berjenjang. Pasal 147 UU Cipta Kerja (kini UU 6/2023) membuka kemungkinan tanda bukti hak atas tanah, hak tanggungan, dan akta peralihan hak berbentuk elektronik. Pasal 84 PP 18/2021 mengatur bahwa pendaftaran tanah dapat diselenggarakan secara elektronik. Pelaksanaannya diatur dalam Permen ATR/BPN 3/2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah, yang mencabut Permen ATR/BPN 1/2021.

Permen ATR/BPN 3/2023 menegaskan bahwa dokumen elektronik pertanahan dan hasil cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah (Pasal 6). Sertipikat-el berlaku efektif setelah ditandatangani secara elektronik oleh pejabat yang berwenang (Pasal 17). Datanya tersimpan pada buku tanah elektronik (BT-el) di pangkalan data Kementerian.

Apa yang berubah bagi pemilik

• Akses melalui akun pertanahan. Sertipikat-el diberikan melalui sistem elektronik. Pemegang hak mendapat akun tunggal berdasarkan NIK untuk WNI, nomor paspor untuk WNA, atau nomor akta pendirian untuk badan hukum (Pasal 19). Dalam praktik, akses dilakukan lewat aplikasi Sentuh Tanahku, dan akunnya dibuat dengan bantuan Kantor Pertanahan.
• Salinan resmi atas permintaan. Pemilik yang belum terbiasa dengan teknologi, tidak bisa mengakses sistem, atau memintanya, dapat diberi salinan resmi yang dicetak di kertas berspesifikasi khusus (Pasal 20).
• QR code untuk memeriksa keaslian. Setiap Sertipikat-el memuat QR code yang menampilkan keaslian dan status terakhirnya (Pasal 20 ayat (4)).
• Data di pangkalan data yang menentukan. Pemilik dapat mencetak sendiri Sertipikat-el, tetapi jika ada perbedaan, yang berlaku adalah data di pangkalan data Kementerian (Pasal 21).
• Sistem edisi. Setiap perubahan data yuridis, misalnya peralihan hak, menghasilkan edisi baru. Edisi sebelumnya tidak berlaku lagi dan menjadi riwayat (Pasal 40).

Perubahan ini juga menggeser cara menjaga keamanan. Risiko kehilangan atau pemalsuan blangko kertas berkurang, tetapi akun dan data identitas perlu dijaga: jangan berikan kata sandi atau kode verifikasi kepada siapa pun, dan unduh aplikasi hanya dari toko aplikasi resmi.

Apakah sertifikat kertas masih berlaku?

Ya. Kementerian ATR/BPN telah menyatakan bahwa sertifikat analog tetap berlaku dan tidak akan ditarik selama pemiliknya tidak mengajukan alih media atau layanan pertanahan lainnya. Kabar bahwa tanah akan diambil negara jika sertifikatnya belum elektronik tidak benar.

Kementerian menargetkan peralihan menyeluruh ke sertifikat elektronik dalam beberapa tahun ke depan.

Kapan sertifikat kertas berubah menjadi elektronik

Menurut Pasal 33 Permen ATR/BPN 3/2023, alih media dilakukan dengan dua cara:

1. Bertahap desa demi desa.
2. Pada saat layanan pemeliharaan data, yaitu ketika ada perubahan data fisik atau yuridis, misalnya jual beli, hibah, pewarisan, pemecahan bidang, atau pendaftaran hak tanggungan.

Penerapan sistem elektronik ini bertahap, sesuai kesiapan setiap Kantor Pertanahan (Pasal 3 ayat (3)). Dalam alih media, petugas memverifikasi dan memvalidasi data surat ukur dan buku tanah terhadap sistem elektronik (Pasal 34–35). Setelah Sertipikat-el diterbitkan, sertifikat kertas disimpan Kantor Pertanahan sebagai warkah dan tidak dikembalikan (Pasal 39 ayat (3)).

Pemilik juga dapat meminta alih media tanpa transaksi apa pun. Biaya pelayanannya merupakan PNBP menurut PP 128/2015. Sejumlah media menyebut pemilik sertifikat lama, terutama yang terbit sebelum 1997 dan belum didukung peta bidang yang memadai, dianjurkan memutakhirkan datanya.

Sertifikat elektronik dalam jual beli, hibah, dan KPR

Bagi para pihak dalam transaksi, ada beberapa hal yang kini berjalan secara elektronik:

• Sebelum membuat akta, PPAT wajib memastikan kesesuaian data sertifikat dengan data elektronik melalui layanan informasi pertanahan elektronik (Pasal 97 Permen ATR/BPN 3/1997 sebagaimana diubah Permen ATR/BPN 16/2021).
• PPAT mengunggah akta dan dokumen persyaratan melalui sistem elektronik paling lambat tujuh hari kerja setelah akta ditandatangani (Pasal 25 Permen ATR/BPN 3/2023).
• Penerima hak, misalnya pembeli, kemudian menyampaikan permohonan pendaftaran dan membayar biaya pelayanan setelah menerima notifikasi (Pasal 28).
• Hak tanggungan didaftarkan secara elektronik dan sertifikat hak tanggungannya pun elektronik. Lihat APHT dan SKMHT.
• PPJB dan perjanjian sewa dapat dicatat pada buku tanah elektronik (Pasal 31).

Alur lengkap jual beli ada di artikel syarat AJB tanah dan bangunan, dan untuk ahli waris di surat keterangan waris.

Girik dan bukti lama setelah Februari 2026

Sertifikat elektronik hanya dapat diterbitkan untuk tanah yang sudah terdaftar. Untuk tanah bekas milik adat yang buktinya masih berupa girik, petuk, pipil, kekitir, atau verponding Indonesia, Pasal 76A Permen ATR/BPN 16/2021 menentukan bahwa bukti tersebut tidak berlaku lagi setelah lima tahun sejak PP 18/2021 berlaku, yaitu sejak Februari 2026. Akibatnya:

• girik tidak lagi dapat dipakai sebagai alat pembuktian hak, tetapi hanya sebagai petunjuk dalam pendaftaran tanah;
• status tanahnya tetap tanah bekas milik adat, bukan tanah negara;
• pendaftarannya ditempuh melalui pengakuan hak, dengan surat pernyataan penguasaan fisik yang disaksikan sekurang-kurangnya dua orang saksi.

Kementerian ATR/BPN menegaskan tanah bekas girik tidak diambil negara. Pemiliknya tetap dapat mendaftarkan tanahnya.

Dokumen yang perlu disiapkan untuk alih media

• Sertifikat asli
• Formulir permohonan yang ditandatangani pemohon atau kuasanya, bermeterai
• Fotokopi KTP dan kartu keluarga pemohon, dicocokkan dengan aslinya
• Surat kuasa dan identitas penerima kuasa, jika diwakilkan
• Untuk badan hukum: akta pendirian dan pengesahannya

Pertanyaan yang sering diajukan