Hibah Tanah dan Bangunan kepada Anak: Syarat dan Pajaknya

Hibah tanah dan bangunan kepada anak dilakukan dengan akta hibah yang dibuat di hadapan PPAT, selagi orang tua sebagai pemberi masih hidup. Akta hibah tanah ini kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan agar sertifikat beralih ke nama anak. Dari sisi pajak, hibah kepada anak kandung dikecualikan dari PPh dengan surat keterangan bebas, tetapi anak sebagai penerima tetap membayar BPHTB sesuai aturan daerah.

Hibah menurut hukum: syarat dasarnya

Pasal 1666 KUHPerdata mendefinisikan hibah sebagai pemberian cuma-cuma yang tidak dapat ditarik kembali, dan hanya diakui antara orang-orang yang masih hidup. Jika pemilik sudah meninggal, perpindahannya adalah pewarisan, bukan hibah. Beberapa syarat lainnya:

• Objeknya sudah ada dan dimiliki pemberi saat hibah dilakukan (Pasal 1667 KUHPerdata).
• Pemberi cakap bertindak dan memberi dengan sukarela.
• Penerima menyatakan menerima hibah secara tegas; hibah baru mengikat sejak penerimaan itu (Pasal 1683 KUHPerdata).
• Bentuknya akta otentik. Untuk tanah, aktanya adalah akta hibah yang dibuat PPAT, karena peralihan hak hanya dapat didaftarkan berdasarkan akta PPAT (Pasal 37 PP 24/1997).
• Persetujuan pasangan pemberi diperlukan jika tanah termasuk harta bersama (Pasal 36 UU 1/1974).

Batas yang perlu diperhatikan: bagian mutlak ahli waris lain

Hibah kepada satu anak dapat bersinggungan dengan hak anak-anak lain kelak sebagai ahli waris.

• Menurut KUHPerdata, anak sebagai ahli waris garis lurus memiliki bagian mutlak (legitieme portie) yang tidak dapat dikurangi dengan hibah maupun wasiat (Pasal 913–914). Ahli waris yang bagian mutlaknya terlanggar dapat menuntut pengurangan (Pasal 920). Hibah kepada anak juga pada prinsipnya diperhitungkan dalam pembagian warisan (inbreng), kecuali pemberi membebaskannya (Pasal 1086 dan seterusnya).
• Menurut Kompilasi Hukum Islam (KHI), hibah paling banyak sepertiga harta, dilakukan di hadapan dua saksi, oleh pemberi yang berumur sekurang-kurangnya 21 tahun (Pasal 210). Hibah orang tua kepada anaknya dapat diperhitungkan sebagai warisan (Pasal 211).

Undang-undang tidak mensyaratkan persetujuan anak-anak lain. Namun, banyak keluarga mendokumentasikan pengetahuan atau persetujuan mereka untuk mengurangi risiko sengketa di kemudian hari. Bagi keluarga yang sedang menata pembagian harta secara menyeluruh, hibah dapat dipertimbangkan bersama wasiat.

Pajak dalam akta hibah tanah kepada anak

PPh pemberi. Hibah termasuk pengalihan yang pada dasarnya terutang PPh final 2,5% dari nilai pasar (PP 34/2016). Namun, Pasal 6 huruf b PP 34/2016 mengecualikan hibah dari orang pribadi kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, yaitu orang tua kepada anak kandung, sepanjang tidak ada hubungan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan di antara mereka. Pengecualian ini diberikan melalui surat keterangan bebas (SKB) PPh (Pasal 200 PMK 81/2024), yang diurus sebelum akta ditandatangani.

BPHTB penerima. Hibah adalah objek BPHTB dan terutang saat akta hibah ditandatangani (Pasal 44 dan 49 UU 1/2022). Rumusnya: tarif × (NPOP − NPOPTKP), dengan NPOP berupa nilai pasar. NPOPTKP umumnya hanya diberikan untuk perolehan pertama wajib pajak di daerah itu. Untuk objek di Jakarta, tarifnya 5% dan NPOPTKP Rp250 juta (Perda DKI Jakarta 1/2024). Pemerintah Provinsi DKI Jakarta juga memberikan pengurangan 50% secara jabatan untuk hibah dari keluarga sedarah garis lurus satu derajat.

Contoh (Jakarta, nilai pasar Rp1,5 miliar, perolehan pertama anak di Jakarta):

• BPHTB sebelum pengurangan: 5% × (Rp1.500.000.000 − Rp250.000.000) = Rp62.500.000
• Setelah pengurangan 50%: Rp31.250.000

Di daerah lain, angka NPOPTKP dan ada tidaknya pengurangan mengikuti peraturan daerah masing-masing.

Alur pembuatan akta hibah tanah

1. Keluarga menentukan objek dan penerima hibah, termasuk bila ada anak lain yang perlu diberi tahu.
2. Dokumen diserahkan kepada PPAT, yang melakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan.
3. Pemberi mengajukan SKB PPh; penerima membayar BPHTB dan memintakan validasi.
4. Pemberi, pasangannya, dan penerima hadir di hadapan PPAT dengan dua orang saksi. PPAT membacakan akta, lalu akta ditandatangani.
5. PPAT menyampaikan akta ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan (Pasal 40 PP 24/1997).
6. Kantor Pertanahan mencatat peralihan dan menerbitkan sertifikat elektronik atas nama anak.

Hibah kepada anak yang belum dewasa

Hibah kepada anak di bawah umur yang masih berada di bawah kekuasaan orang tua diterima oleh orang tua yang menjalankan kekuasaan itu (Pasal 1685 KUHPerdata). Persoalannya, orang tua tersebut sering juga menjadi pemberi hibah. Perlu diingat pula, setelah tanah menjadi milik anak, orang tua tidak boleh memindahkan haknya selama anak belum 18 tahun, kecuali kepentingan anak menghendakinya (Pasal 48 UU 1/1974).

Dokumen yang perlu disiapkan

Pemberi hibah

• KTP dan kartu keluarga
• Akta nikah, serta kehadiran atau persetujuan pasangan bila tanah harta bersama
• Sertifikat asli, atau akses/salinan resmi sertifikat elektronik
• SPPT PBB dan bukti pelunasannya
• PBG atau IMB, jika ada
• SKB PPh atas hibah

Penerima hibah

• KTP dan kartu keluarga
• Akta kelahiran, untuk membuktikan hubungan anak kandung
• Bukti pembayaran BPHTB yang sudah divalidasi

Pertanyaan yang sering diajukan